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上半年房企融资各显神通 紧箍咒下筹资规模仍加大

2019-08-25 点击:1620
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上半年,住房融资融资规模“非凡”,筹资规模不断扩大。

我们的记者李未来

实习记者连荣子北京报道

“近期,由于房地产融资和信托基金紧缩的严格控制,行业资金进一步承压,融资难度明显提升。” 8月12日,保利研究所报告了2019年半年度报告中的融资难度。

在最近几天公布的住房公司半年度报告中,类似的融资焦虑情绪随处可见。例如,徐汇集团在半年报中提到“上半年国内市场融资渠道收紧,海外融资监管得到加强,国际政治局势得到加强。不确定性,房地产开发商的生存和发展充满挑战。“

尽管如此,大多数住房公司的融资规模仍在扩大。例如,阳光城上半年的募资活动达到约500亿元,比上年同期增长23.4%。金科上半年的募资活动达到441.7亿元,同比增长。约33.4%。

记者发现,虽然借款融资仍占住房融资的主要部分,但其规模可能停滞不前或减少。今年上半年,住房公司发行了更多公司债券,特别是海外债券。此外,在传统融资渠道受阻的情况下,住房公司试图通过供应链ABS,购买ABS,REITs等房地产资产证券化渠道进行融资。

银行贷款比例下降。

根据中国时报最近发布的2019年半年度报告,截至2019年6月30日,其计息银行贷款和其他借款约为501.2亿元,与2018年底相比变化不大,占负债总额的比重(约1110.52亿元人民币)。该比例约为45%。截至2018年末,中国时报的计息银行贷款和其他借款总额为476.31亿元,占负债总额(966.56亿元)的49%。

《华夏时报》记者发现,今年上半年,中国的融资渠道多种多样。除银行贷款外,时代中国还通过配股,发行国内外债券和票据等多种渠道提供资金。

于2019年4月28日,时代中国发出通知,表示已向丰雅企业股份有限公司分配及发行108,000,000股新股份,所得款项总额约为157.032百万港元及扣除所有适用成本后所得款项净额和相关费用。约155,253百万港元。

这些资金相当于约13.89亿元,而时代中国表示,这些资金目前被用作公司的发展和公司的一般营运资金。

2019年1月24日,时代中国非公开发行了2022年到期的11亿元公司债券,利率为7.5%。 2月21日,时代中国发行了2022年到期的5亿美元优先票据。利率为7.625%; 6月6日,时代中国在2024年发行5亿元公司债券,利率为6.8%。

许多住房公司在这个时代与中国的情况相同。

例如,越秀房地产8月13日发布的半年报显示,上半年银行贷款收益约为75.92亿元,比去年同期的84.19亿元减少约8.27亿元。 2018年底。

上半年,越秀房地产完成融资214.7亿元,这意味着上半年银行贷款仅占其融资总额的35%,这不是主流地位。

记者了解到,上半年,越秀房地产已发行25亿元公司债券。三年期间的利率低至3.85%,三年期间的利率仅为3.93%。

公司债务大幅增加

根据中国指数研究院的分析,2019年上半年,公司债券受到住房公司的青睐,发行规模更加明显。上半年,房地产公司债券发行量持续增加,共发行127个。总发行规模为1602.8亿元,比2018年同期(70,811.18亿元)增长97.6%。整体规模继续增加。

上半年,由于国内融资的阻碍,许多住房公司寻求海外融资,特别是发行境外债券,房地产海外债券发行规模明显增加。

根据中国指数研究院的监测结果,2019年1 - 6月,内地房地产企业发行93只境外债券,融资总额2430.47亿元,比2018年下半年增加104.82%(46 ,1186.62亿元)。问题的规模迅速增加。但是,海外债券的成本相对较高。从2016年开始,发行境外债券的成本逐年上升,从2019年1月至6月达到8.76%。

除发行债券外,还发行了另类信用债券短期融资券,也是大规模发行的。短期融资券继续2018年下半年强劲发行势头。2019年上半年,短期融资券共发行666.8亿元,同比增加。 188.03%,但这也将导致住房短期债务还款压力。

由于传统的融资渠道有限,资产证券化(ABS)已经变得流行,其规模迅速增长。据中国指数研究院统计,2019年1 - 6月,共发布房地产ABS产品175项,发行总额1559.58亿元,比2018年1 - 6月增加43.55%(91,1086.44亿元) )。

其中,房地产供应链ABS发行额为821.27亿元,占比52.66%,同比增长近8个百分点。它仍然是最大的房地产ABS发行品种,其次是CMBS和购买ABS。

戴德梁行大中华区资本市场总监陈德立告诉《华夏时报》记者,对于银行贷款有困难的开发商,“可以考虑短期房地产投资信托基金,ABS和CMBS等房地产投资信托基金可以帮助融资。这个比例可能高于银行贷款,同时有可能在以后实现完全退出,总体而言值得尝试。“

融资渠道依然紧缩

总而言之,在追求融资方面,房地产公司可谓“八仙过海,都展现出他们的神奇”。然而,无论他们如何获得资金,该政策都不会改变“留住而不是投机”的基调,并严格控制资金流入房地产。因此,有关部门不断信任,海外债务,银行贷款,保险等渠道加强对住房融资的监管。

例如,7月初,中国保险监督管理委员会将对一些信托公司进行面谈警告,这些公司的增长速度太快,增长幅度过大,要求他们控制业务的增长。如果未记录的项目被暂停,它将满足“432”渠道业务和房地产。该公司的并购业务暂停。

7月12日,国家发展和改革委员会发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产公司发行外债,只能用于替代明年到期的中长期海外债务,并进一步规范使用海外债券发行。

近日,为防范房地产贷款业务风险,中国保险监督管理委员会办公厅发布了《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,并决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查。

这32个城市包括北京,天津,石家庄,南京,苏州,重庆和深圳等一线和二线城市。该通知要求所有银行在2019年11月20日之前向银行检查局提交检查报告,时间表和典型案例。

如何解决融资难的问题?陈彩丽认为,“共同投资可以先考虑。这不仅解决了资金短缺的问题,而且在开发过程中也分散了风险。同时,引进外资作为少数股东和优惠收益权也是一种有效的解决方案。戴德梁行也在做这样一个项目,而且从开发商和基金公司的反馈来看,这种方式还是比较容易接受的;此外,如果是重资产开发商,不妨考虑出售部分资产以撤回部分资产。现金“。

主编:覃肄灵

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