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融资寒冬下 多家地产企业靠销售回款“续命”

2019-09-04 点击:715
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“证券周红色周刊”

冬季融资,许多房地产公司依靠销售来偿还“延续”

继7月30日中央政府再次强调“保持而非投机”的原则,以及第一次提到“不使用房地产作为短期刺激经济的手段”之后,许多银行都有这样的消息。第一套住房贷款利率上调继续蔓延,房地产市场调控政策继续增加。事实上,“没有。 “银行业监督管理委员会5月份发布的文件已经发布了收紧房地产融资”严格程度“的信号。

但是,今年恰恰是住房企业偿还债务的高峰期。内外因素的叠加促使房地产公司提出“现金为王”的旗帜,把重点放在销售收入上。应该指出的是,许多房地产公司强调销售收益实际上是为了“更新”。同一政策研究所首席分析师张宏伟告诉记者《红周刊》,采取降价措施加快项目销售可能成为下半年大多数住房公司的重要策略之一。

房地产调控“再升级”房地产公司被困在“周边城市”的销售中

7月30日中央政府对房地产市场的新调整彻底打破了房地产调控和放松的错觉。受政策收紧影响,申万行业分类数据显示,在7月31日至8月8日的7个交易日内,沪深股票和香港股市房地产开发价值分别减少1168.07亿元和3833.89亿元,两个城市共萎缩超过500亿元。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者《红周刊》,“730会议”是“再升级”实时监管的标志。他告诉记者,在7月份共有56项房地产调控中,中央政府公布了近10项监管内容,房地产企业收紧资金的内容很多。 “特别是自7月以来,连续两次房地产信托和美元债务,所有这些都已经分别向房地产行业发放紧缩政策。”

这种“收紧”已反映在房地产企业的融资成本中。根据中国指数研究院的数据,今年上半年中国大陆房地产企业的海外债务激增,平均发行利率比去年同期上升约2个百分点。据记者了解,小型住房企业的融资成本大幅增加,美元融资率已超过10%。

在这方面,宜居研究中心研究主任颜跃进表示,《红周刊》下半年存在三大压力,包括财务压力,库存压力和政策压力。 “资金压力是目前最大的压力,特别是融资结束的紧缩,这使得相关房地产企业需要积极控制金融风险。从库存压力来看,这与房地产企业的销售目标有关。将被迫降价。

目前,几乎是房地产行业扩大销售收益的共识。但是,近年来,房地产开发企业的销售回报趋势并不乐观。在2018年下半年,行业销售回报继续下滑。根据安信证券的相关数据,2018年12月行业总销售收入为8153亿元,同比下降0.2个百分点,下降6.8%。退货率根据销售退货与销售额的比例计算。自2018年6月以来,该行业的销售回报率不到60%。

吴建斌告诉记者《红周刊》,主导房地产企业的交易项目数量比较大,覆盖范围广泛的城市水平,所以退还资金的过程也大不相同。对于一些小型房地产企业来说,交易相对容易,退货的速度是正常的。

严跃进还指出,“事实上,上面提到的小型住房企业也是50-200。在某种程度上,这些企业的规模不会太小。相对来说,交易策略更灵活,销售回报将相对比较。有点到位。“

但这也反映了这样一个事实,即中小型住房企业提高销售回报率的空间几乎即将结束。大规模的主要销售增长率受项目区域和项目实施过程等诸多因素的影响,但所有房地产公司的主要资金来源也是销售收益。

太和集团和滨江集团的两个“典型样本”

首先大喊“现场”的领先房地产公司是万科。过去三年的平均回报率仅为71.68%。然而,国泰君安()的研究表明,低回报率本身并不致命,但如果住房公司本身具有盈利能力差或债务高的特点,则值得关注。万科显然不属于这类企业。

《红周刊》记者梳理了TOP100住房企业的财务数据,发现高负债,低回报“特质”的高杠杆住房企业属于泰和集团()。泰和集团的经营体现了高杠杆资本运作,如股权质押,高息债券发行,财务援助和对外担保激增等。

太和集团2016年至2018年的回报率分别为51.96%,32.17%及35.32%。在过去两年中,回报率甚至低于40%,但其资产负债率高达87%,有息债务规模高达967.4。 1亿元。

从现金流量来看,数据显示,太和集团2018年经营活动现金流量刚刚转为正常,经营活动产生的现金流量连续四年为负。但是,过去五年来其投资活动的现金流一直处于流出状态。此外,泰和集团一直依靠融资来补充其资金,在2018年的过去九年中,融资活动的现金流量指标出现负值。值得注意的是,在2018年的投资活动和融资活动中,泰和集团共计人民币211.34亿元用于收购子公司或项目公司并支付其他单位的费用。截至,泰和集团提供的财政援助总额已达到33.41亿元。从最新一批提供财务援助的参与公司来看,泰和集团目标公司的持股比例在20%至40%之间,总财政支持为22.9亿元。然而,《红周刊》记者注意到,2018年1月至12月上述8家目标公司的经审计净利润均出现亏损。其中五个资产负债率超过100%,最高甚至达到470.67%。

此外,泰和对外担保的持续激增也成为一个主要的发展危害。自2019年以来,泰和集团公布的20家公告涉及向相关公司提供债务或融资担保。从担保余额来看,截至,泰和集团实际对外担保余额为841.58亿元,占公司最新归属于母公司的权益的455.92%。根据《红周刊》,每个担保子公司的财务数据都不乐观。大多数子公司净利润低,亏损低,资产负债率高。

值得注意的是,泰和集团于7月11日以15%的美元利率发行的美元进一步引发了对太和集团资本链的质疑。尽管泰和集团董事长黄启森一直声称公司的业务活动正常,但资金链没有问题。然而,根据太和集团2019年第一季度报告,公司总资产2472.78亿元,同比增长1.7%;账面上的货币资金约为206.42亿元。流动负债总额1254亿元,短期贷款145亿元,一年内到期的非流动负债315.5亿元。短期债务偿还压力得到强调。

为了提取资金,泰和已先后出售部分苏州淀山湖项目,广州增城项目,佛山泰和庭院项目,杭州江村项目,南昌银盟湖项目,漳州红树湾项目和杭州同仁别墅。至世茂,累计资金回报为77.2亿元。但是,泰和集团在长安中心出售的部分房产并不是很顺利。其全资子公司于2017年12月8日以18亿元人民币的价格向北京量子科技公司出售上述房产,但对方没有按此协议规定所有交易事项均已支付,双方取消原来的《买卖合同框架协议》是今年7月5日。

更糟糕的是,由于雷瑞华会计师事务所的踩踏,泰和集团的再融资项目收到了《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》。尽管上述项目仍有可能恢复审核,但本文终止审核通知无疑给财政紧张的泰和带来了一些压力。

与泰和集团类似,滨江集团()也面临着债务水平上升和低投资回报率杠杆率上升等问题。

滨江集团2018年的回报率不到30%,但该公司仍在增加杠杆率。 2018年资产负债率同比上升5.1个百分点至77.9%,但其2018年预收款同比下降1.3%至252.5亿元。

值得注意的是,滨江集团2018年资产有限的困难开始出现。虽然从货币资金准备金和短期借款以及一年内到期的流动负债规模来看,滨江集团的短期债务偿还压力并不大,但其2018年末限制资产的账面价值为期间高达282.06亿元,比去年同期大幅增加。资产限额率为1108.69%,达到27.06%。在受限制资产中,货币资金以外的资产受“抵押担保”的限制。值得一提的是,8月6日,滨江集团刚刚宣布了“签订控股子公司联合债务协议协议”,其控股子公司债务人民币19亿元共同减持50%。责任。

此外,由于滨江集团的大本营位于浙江杭州,其项目分布主要分布在长江三角洲的热点城市,受一个城市和一个政策的监管影响很大。根据公司的公告,位于2018年的杭州,上海,湖州,平湖,义乌,温州,宁波和温岭的区域市场高低。今年上半年,市场火爆,下半年市场下跌。在2019年以来房地产市场调控政策和房地产金融政策收紧的背景下,目前尚不清楚滨江集团的业绩是否会受到市场波动的影响。

北辰工业,富力的“非典型”案例

如上所述,由于项目数量少,交易灵活,一些中小型住房企业的收款率往往高于龙头企业。但高回报率并不意味着公司的业绩“良好”。

以北辰工业()为例,该公司过去三年的销售回报率一直处于较高水平。尽管北辰工业的资产负债率高达82%,但债务结构相对合理。 2018年末和2019年第一季度的短期贷款余额和一年内到期的非流动负债分别为93.64亿元和101.36亿元。货币资金分别为137.57亿元和118.18亿元,短期内偿还债务的压力不大。

与此同时,北辰工业在过去三年的业绩增长相对稳定。今年上半年,非回归母亲的净利润预计将增加93%至106%。北辰工业表示,净利润的增长主要是由于公司房地产开发业务的结算面积大幅增加,导致房地产业务收入增加。同时,结转的产品主要是公司100%的股权。

但北辰工业的“大本营”北京地区的表现和长沙的重点投资令人担忧。《红周刊》记者注意到,北辰工业2018年北京和长沙的营业收入分别下降46.86%和71.3%。 2017年,北辰工业的长沙地区占公司年营业收入的44.18%,但到2018年,价值仅为10.97%。

从北辰工业年报中不难看出,北京和长沙的表现主要是长沙北辰三角洲,北京北辰山庄1900和北京当代北辰岳MOMA的销售不佳。以长沙北辰三角洲为例,该项目被北辰工业公司描述为“长沙市销售皇冠项目”。 2018年可售面积574,500平方米,合同面积432,900平方米。 2017年营业收入为61.6亿元,2018年为9.43亿元,同比下降84.69%。自2018年以来,该项目已被《三湘都市报》《红网》等媒体曝光,存在诸如“居住和变更业务”,“不愿出售”和项目质量等问题。

像北辰工业这样的“非典型”案例也是富力。由于多次违反项目,R&F已被责令暂停销售,这给其销售回报带来了极大的不确定性。

据记者了解,5月1日,由于周围红树林的大规模破坏以及海南省澄迈县住房保障和房屋管理局发出的通知,R&F红树湾项目被勒令暂停销售。据悉,红树湾项目是海南最大的富力项目,目前总建筑面积150万平方米待开发。今年上半年,淄博市富力万达广场(R&F City)项目和成都“富力中心”由于精装房和宣传之间的不一致而被监管机构暂停销售。值得一提的是,根据最近报道的《中国建设报》,被称为“华南五虎”负责人的富力地产首次确立了“暂停下半年征地的战略目标”。出售所有员工“。

在房地产开发商逮捕销售时,宜城研究院的100个城市监测数据显示,截至2019年6月底,白城新建商品住宅总库存为万平方米,比上次增加0.4%。月比上涨6.0%。目前的库存量已连续7个月呈现正增长。

对此,张宏伟告诉《红周刊》,下半年,采取降价措施加快项目销售可能成为大多数房地产企业的重要战略之一。为了消化库存和现金回报的压力,一些项目“失去销售”或成为常态。 ■

(记者谢长岩也为本文做出了贡献)

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主编:陶然

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